近年來,小區業主和物業公司之間時常產生激烈矛盾。為此,廣州市中級人民法院日前召開了房產庭審判新聞發系統傢俱佈會,對於業主和物業之間的矛盾如何調和、法院審判中發現了哪些亟待解決的問題,向媒體進行了通報。
  房產庭副庭長穆健介紹,近幾年來物業服務糾紛總體數量逐年上升,2010年物業糾紛約3200件,占房產案件總數比為16%網路行銷,至2013年,這一數字更新為全市物業糾紛4400餘件,占比21.1%。
  由於業主和物業公司之間的矛盾五花八門,法院受理的物業服務糾紛類製冰機二手買賣型也紛繁多樣,其中包括:業主訴物業服務質量差要求降低服務費、業主訴物業未盡保安義務承擔被盜後賠償責任、業主訴業委會成立不合法、業委會訴前期物業移交物業管理權、物業訴業主大會解聘決議不合法、業主訴業委會決議不公、業主訴物業返還占用共有部位、業主訴物業公開賬目資料、業委會訴政府不予備案行政不作為……近二十種案由。
  這些糾紛可以歸納為在兩個層面的爭議二手Manitowoc:一是對業主大會或業委會集體決策程序或結果的爭議,二是物業服務合同的履行爭議。
  ■案例
  高預防癌症心得某夫婦拖欠一年物業費不交,被“宜家物業公司”訴至法院。此案審理過程中,高某斥物業稱,物業公司在自家住宅右側綠化用地開挖排污水溝,致使樓宇長期受污水浸泡,老鼠橫行,蚊蟲奇多,長期臭氣熏天。高某夫婦多次向物管申訴,問題卻始終未能解決。為抗議此事,夫婦倆才拒交物業管理費。儘管高某夫婦當庭指責物業,但是法院審理看重證據,最終此案判決了物業公司勝訴。
  法官提醒??維權不能靠拒繳物業費
  廣州中院房產庭法官介紹,所有這些類型當中,以追討物業服務費糾紛案件最多,占物業服務糾紛的90%左右。
  但是,許多被起訴的業主在應訴時,則對物業公司展開了控訴或反訴。業主的理由大致分為兩類:一類是對業委會的決定、物業服務合同效力有異議,如認為業委會成立不合法,投票未公開,開發商與物業公司的合同未經其認可同意,物業公司沒有資質等;一類是對物業服務的質量有異議,如認為物業公司服務質量差、保安工作沒有做好,居家被盜,隨意提高停車收費標準,小區內隨意停車,還包括房屋漏水物業公司不修、鄰居違建物業公司不制止等均成為業主拒交物業費的抗辯事由。
  法官提醒,業主維權不能只靠拒繳物業費,業主只有舉證物管服務存在嚴重瑕疵,才能作為減免物管費的理由。如果僅僅對某項服務不滿意就拒繳費,往往將面臨敗訴。
  法院調研??開發商和“前期物業”往往存在“父子關係
  廣州中院房產庭法官表示,眾多案件顯示,民眾對小區物業突然提價的行為意見最大。由於物業服務費牽涉面廣、涉及多方主體利益,是一個敏感性問題,目前只有部分地方規範性文件對於前期物業服務費的調整作出了明確規定。
  具體敏感的原因表現在,《中華人民共和國合同法》規定,只有違反法律和行政法規強制性規定的行為才能認定無效,因此這就首先導致了地方規範性文件與合同法內容規定的衝突。其次,地方規範性文件不能在判決書主文之中直接引用,因此造成判決結果法出無門,成為空中樓閣。因此,對於前期物業管理方面的規範建議由國家公權力介入,並由最高人民法院通過司法解釋儘快統一。
  法官認為,由於業主與開發商相比,在締約能力上處於弱勢地位,加上我國物業管理還遠未進入建管分離的時代,所以開發商往往與物業管理企業串通,收取超出實際支出的物業管理費用或向業主轉嫁應由開發商承擔的物業管理費用,使前期物業管理成為暴利行業,損害業主的利益。“許多開發商和前期物業之前存在‘父子關係’、‘裙帶關係’,這是亟待解決的問題,法院為此專門向政府有關職能部門發出了司法建議。”
  法官認為,業主雖然不是前期物業服務合同形式上的簽訂者,但卻是物業服務合同項下權利義務的一方實際享有者和承擔者。根據《中華人民共和國物權法》之規定,物業服務收費標準屬於“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”,對於決定該類事項,應當經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。前期物業服務合同期滿但未成立業主大會的,物業服務企業如要調整收費標準則須經過“雙過半業主”同意。
  司法建議??加大力度查處物業違規
  據法官介紹,物業服務糾紛具有許多特殊性:小區對物業服務有很強的依賴,一旦物業“撂挑子”,將造成惡劣的後果。處理物業服務糾紛,既要考慮法律效果,還要考慮社會效果。
  目前此類案件的司法救濟手段有限,主要是確認無效、撤銷、責令履責或賠償損失。只破不立是司法解決小區事務的弊端所在。
  對於民眾關切的物業服務質量情況、業主大會的投票選舉過程等,具有很強的隱蔽性和長期性,司法查明事實的難度很大,當事人舉證上也存在很大困難,解決這一問題出路還在於借助行政主管部門職能,借助行政主動調查、介入管理解決一些糾紛,消化一些矛盾,調取一些證據。
  為此,廣州法院多次向政府、相關主管部門發出司法建議:及時修訂規範性文件;建立由房管部門牽頭,會同物價主管部門、物業管理行業協會、物業企業及業主代表共同參與的物業管理費協商定價機制;完善示範性文本,加大對於物業服務合同的實質審查力度;積極扶持業委會成立,主動指導業委會運作,規範業主大會召開表決程序;加大對於物業企業違規行為的查處力度,引導物業服務行業走向規範、成熟。
  據悉,廣州市正加緊制定《廣州市物業管理辦法》。據介紹,該《辦法》即將在年內出台。
  南方日報記者 劉冠南實習生 湯涵茹
  通訊員 楊曉梅 蔡培娟  (原標題:前期物業成暴利行業)
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